Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Ordinanza 26 marzo 2026 n. 7247

La Cassazione chiarisce, in modo innovativo, la portata dei poteri dell’amministratore condominiale non confermato con la maggioranza richiesta (prorogatio) ed il relativo compenso di un amministratore in proroga.

Interpretando l’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. nel senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, ove si dispone che l’amministratore cessato dall’incarico è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”, non può tuttora intendersi che lo stesso amministratore cessato possa continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c. ed abbia diritto ad essere compensato nella misura già riconosciutagli in sede di nomina.

Collide con tale interpretazione, sotto un profilo sistematico, la considerazione che lo stesso art. 1129 c.c., al secondo ed al quattordicesimo comma, prescrive che, contestualmente all’accettazione della nomina come ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati e i propri recapiti, nonché specificare analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovuto a titolo di compenso. La prorogatio sine die dell’incarico cessato consentirebbe, evidentemente, di eludere questi vincoli che la legge impone ad ogni rinnovo annuale dell’incarico.

All’idea della “conferma tacita” dell’amministratore scaduto e non sostituito, come a quella della rappresentanza conferitagli attraverso comportamento concludente dei condomini, ai sensi dell’art. 1392 c.c., si frappone pure l’art. 1130, n. 7), c.c., il quale postula, a sua volta, che il verbale di nomina dell’amministratore debba essere annotato in apposito registro.

Osta alla tesi della persistente prorogabilità di fatto del rapporto di amministrazione condominiale altresì la testuale deminutio delle competenze dell’amministratore cessato, con riguardo alle sole “attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”. La limitazione delle competenze dell’amministratore cessato alle sole “attività urgenti” provoca una evidente compressione delle sue funzioni di rappresentanza sostanziale e processuale, espressione della coesione del gruppo posta a presidio degli interessi dei condomini e dei terzi, che è alla base dell’inderogabile art. 1131 c.c.

Va pertanto affermato il seguente principio:

l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per la scadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, ai sensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcun compenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto ad eseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le sole attività urgenti che non possono essere differite, senza danno o pericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore.

Avv. Roberto Smedile