Cassazione Civile n. 26702/2025

La sentenza della Corte Suprema di Cassazione n. 26702/2025, accoglie il ricorso presentato avverso la decisione della Corte d’Appello di Milano, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa ad altra sezione della stessa Corte d’Appello. La controversia verte sulla legittimità di una delibera condominiale che autorizzava l’installazione di un miniascensore nella tromba delle scale, su richiesta e a spese di alcuni condomini, per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

La decisione della Cassazione si fonda su alcuni snodi giuridici di fondamentale importanza, che hanno ribaltato l’esito dei gradi di merito.

La Corte chiarisce in primo luogo la distinzione tra le “modificazioni” della cosa comune disciplinate dall’art. 1102 c.c. e le “innovazioni” di cui all’art. 1120 c.c. [Sentenza_Cassazione.pdf].

• Le innovazioni (art. 1120 c.c.) sono opere di trasformazione che incidono sull’essenza materiale della cosa comune, deliberate dall’assemblea nell’interesse collettivo e con maggioranze qualificate.
• Le modificazioni (art. 1102 c.c.) rientrano nelle facoltà del singolo condomino per ottenere un uso più intenso e comodo della cosa comune, a proprie spese, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso agli altri.

La Cassazione qualifica l’installazione di un ascensore a cura e spese di uno o alcuni condomini per l’eliminazione delle barriere architettoniche come una modificazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.  Di conseguenza, per tali interventi non è richiesta una preventiva autorizzazione assembleare, salvo che non sia prevista da un regolamento condominiale di natura contrattuale. L’eventuale delibera “autorizzativa” ha solo il valore di un mero riconoscimento dell’inesistenza di pretese contrarie da parte degli altri condòmini. Installare un elevatore (ascensore o piattaforma elevatrice) nel vano scale di un Condominio che ne sia privo, non è dunque un’opera straordinaria ma un uso più intenso della cosa comune.

La Corte rileva che l’art. 2 della Legge n. 13/1989 è stato modificato dal D.L. n. 76/2020 (convertito in Legge n. 120/2020). Questa modifica ha un impatto dirimente sui limiti applicabili a tali interventi. La nuova formulazione della norma stabilisce che per le innovazioni dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’art. 1120 del codice civile (e dunque non anche i divieti ulteriormente ivi contemplati dell’alterazione del decoro architettonico e della inservibilità all’uso o al godimento pure di un solo condomino).

La sentenza si inserisce in un consolidato filone giurisprudenziale che valorizza il principio di solidarietà condominiale e la tutela dei diritti fondamentali delle persone con disabilità. La Corte richiama la sentenza della Corte Costituzionale n. 167 del 1999, la quale ha affermato che l’accessibilità è divenuta una “qualitas essenziale degli edifici privati” e che il dovere collettivo di rimuovere gli ostacoli ai diritti delle persone disabili può giustificare deroghe alle norme sul condominio. L’intervento, anche se non elimina del tutto le barriere, è legittimo se attenua sensibilmente le condizioni di disagio.

Roberto Smedile